ベトナムの工業用不動産開発は国内外の投資家に熱い 

ベトナムの工業用不動産開発は国内外の投資家に熱い 

Foreign investment wave

Domestic firms in the game

Rents on the rise

ベトナムはパンデミックによるサプライチェーン移転の最も魅力的な目的地の一つとして浮上しており、投資家はベトナムの工業用地開発に数十億ドルをつぎ込んでいる。 

外国投資の波 

注目すべきことに、シンガポールに拠点を置くアジア最大の倉庫運営会社であるGLPは、今年1月に投資能力11億ドルのベトナム初の物流開発ファンドであるGLP Vietnam Development Partners I（GLP VDP I）を設立した。 ＧＬＰは、同基金は「年金、政府系ファンド、保険会社を含む、アジア、欧州、北米、中東の多様な投資家グループからのコミットメントを受けている」と述べた。 

新しい基金は、ハノイ、ホーチミン市、および衛星地域での環境に優しい近代的な物流施設の開発に焦点を当て、6つのシード開発地と総敷地面積約90万m2を擁する。  

GLPのほかに、シンガポールのYCHグループとベトナムのT&Tグループは、ビンフック省に3億ドルをかけて物流ハブ「ベトナム・スーパーポート」を共同開発している。これは、Asean Connectivity Master Plan 2025をサポートするために2020年11月に開始された、Asean Smart Logistics Networkの下での最初のプロジェクトです。世界銀行の投資部門であるIFCがプロジェクト開発を支援しています。 

首都ハノイの近くに戦略的拠点を置くスーパーポートは、ベトナム、中国、ASEAN、その他の地域市場と国際市場の間の世界および地域貿易とサプライチェーンの重要な接続ノードとなります。 

ベトナム北部のビンフック省におけるベトナムスーパーポートプロジェクトの運営の図。写真提供：T&T

ベトナム北部のビンフック省におけるベトナムスーパーポートプロジェクトの運営の図。写真提供：T&T  

2月にIFCとの協力協定に署名した後、YCHはホーチミン市近郊のロンアン省カンジュオック地区にあるフックビンドン物流エリアを共同開発する約束についてT&Tと再度締結し、統合ドライポートとして構想され、先進的なベトナム・スーパーポート・プロジェクトをさらに支援した。サプライチェーンセンター。 

アリババグループの物流部門であるカイニャオは今年3月、同じくホーチミン市と隣接するドンナイ省にカイニャオ・ドンナイ・スマート・ロジスティクス・パークの開発を発表した。総敷地面積は約168,000m2で、約90,000m2のプレミアム倉庫賃貸スペースを提供する予定です。近くには、間もなく完成するロンタイン国際空港や、カットライとカイメップティバイの 2 つの主要な港などの重要な交通機関があります 

。ドンナイは、ホーチミン市とビンズオンに隣接する一等地にあり、ドンナイとメコンデルタ地域を直接結ぶロンタイン-ダウザイ高速道路やベンリュック-ロンタイン高速道路など、よく発達したインフラプロジェクトを通じて比類のない接続性を提供しています。 「ドンナイは、空、海、陸の優れた接続性、比類のない製造能力、国内および国境を越えた事業の有望な投資機会を誇る、確立された産業と物流のハブです」とカイニアオ・スマート・ハブのゼネラルマネジャー、エリック・シュー氏は述べた。 

ロンアン省では、Cainiao は 110,000 m2の倉庫リーススペースを備えた Cainiao PAT 物流パークを建設中です。 

ベトナム南部ドンナイ省にあるカイニャオ・ドンナイ・スマート物流パークのイラスト。写真提供：Cainiao

オーストラリアの物流専門会社ロゴスもドンナイを選択しました。今年2月、同社はマニュライフ・インベストメント・マネジメントと11ヘクタールのビルド・トゥ・スーツの物流資産を取得する合弁事業を発表した。このパートナーシップによると、完成すると、この物件は合計 116,000 m2、価値が 8,000 万ドルを超える近代的な物流スペースとなる予定です。 

中国と国境を接するクアンニン省北部、BW産業開発JSCでは、ベルギーの企業DEEP C Industrial Zonesが開発したバクティエンフォン工業地帯の一等地74,000m2を取得しました。 1月に発表されたこの契約は、ベカメックスとウォーバーグ・ピンカスのジョイントベンチャーと北部のベルギーの開発会社との3回目の提携となる。  

BWのランス・リーCEOは、「このプロジェクトには、2019年末以来ディープCと提携して取得した237,455m2の土地が含まれている。ハイフォンの工業団地が満杯に達し、テナントがバクニンからバクザンに移転するのを見てきたように、占有率に関しては、投資家の間でも同様の傾向がクアンニンでのスペースを求めると予想されます。  

「ベトナムはパンデミックによるサプライチェーン移転の最大の受益者として浮上している。工業用不動産には成長の余地が十分にあると考えており、今後も全国の国際グレードの工場や倉庫に多額の投資を続ける」と同氏は述べた。

ベトナム北部ハイフォン市のディープ C ハイフォン II 工業団地の第１期開発。写真提供：DEEP C.

これに先立ち、BWはホーチミン市に隣接するビンズオン省にミーフック4工業団地を建設するため、2021年5月に香港を拠点とする不動産物流プラットフォームESRケイマンと合弁会社を設立していた。このIPは、約240,000m2の物流および軽工業施設を提供する予定です。  

ESRの共同創設者兼最高経営責任者（CEO）のジェフリー・シェン氏とスチュアート・ギブソン氏は、パートナーシップが発足した際に次のように述べた。東南アジアの中でも最も有望な市場の一つであり、高く安定したGDP成長率、所得水準の上昇とそれによる中間層の台頭、急速な都市化、インフラ整備など、一連の有利なマクロ経済要因の恩恵を受けている。」シンガポールに本社を置くCapitaLandの子会社であるCapitaLand Developmentは、 

総投資額10億ドルの400ヘクタールの工業団地、物流パーク、およびタウンシップ複合施設を建設するための覚書を北部バクザン省と締結した。これは、ベトナムにおける同社初の工業用不動産開発であり、ベトナムでは工業用不動産、物流用不動産、既設の工場や倉庫の需要が長年にわたって高まっている。現在、台湾最大の物流不動産開発会社であるアリー・ロジスティック・プロパティ（ALP）は、 

昨年末マレーシアで革新的な倉庫ソリューションの開発に10億ドルを投資し、ベトナムへの参入を検討している。 ALPのチャーリー・チャン最高経営責任者（CEO）は「マレーシアは始まりに過ぎない」と述べ、同社はマレーシアに続いてベトナムへの拡大計画を発表する予定だと付け加えた。 

また、Indochina Kajimaはマレーシアではなくベトナムに10億ドルを投資し、今後数年間でこの金額を工業用不動産開発につぎ込む予定である。 

インドチャイナ・キャピタルと鹿島建設の合弁会社は、今年 7 月にホーチミン市 www.c5ip.vn でベトナムを拠点とする工業用不動産投資開発プラットフォームである Core5 Vietnam を立ち上げた際に、その野心を明らかにしました。このプラットフォームは、主要な製造および物流市場におけるリース用の世界クラスの工場および倉庫物件の全国展開に焦点を当てています。  

「世界的に見ると、ベトナムは世界で最も急成長している経済国の一つであり、人口が多く、若く、人口が増加しているという強力なファンダメンタルズに支えられている」と鹿島建設の越島啓介副社長は述べた。  

「この地域内での同国の経済発展の鍵となるのは、ベトナムのGDP全体の3分の1以上を占める製造業であり、サプライチェーンの中国からのシフトを考慮すると見通しは魅力的であり、これによりいくつかの著名な製造業者がベトナムに移転している」 。このことは、アップルが最近iPadの生産拠点をベトナムに移したことで浮き彫りになり、この傾向は他の電子機器大手でも続くと予想される」と付け加えた。 

工業用不動産開発会社KCNベトナムのフイン・ブー・トラン最高執行責任者は、「パンデミック後のベトナムの国境再開を受けて、2022年第1四半期末から生産拡大の問い合わせが急増したことを記録した」と述べた。  

「ベトナムが早急に行うべきことは、質の高いインフラ接続、ベトナムのサプライチェーン、製造業者の開発だと思います」と彼女は述べた。

国内企業もマーケットに参画 

外国投資家と同様に、ベトナム企業も、東南アジアの国が新たな世界的製造拠点となる中、ベトナムのより熱気の高まっている工業用不動産市場を利用しようと競っている。 

多セクター企業のT&Tグループは今週初め、アンザン省ロンスエン町に193ヘクタールの工業団地を建設する政府の許可を取得した。レ・ヴァン・タイン副首相の承認を受けて、州当局はメコン川経済区管理委員会に対し、投資家と協力してプロジェクトの投資資金を特定するよう命じた。 

これは、ハノイに本拠を置くグループにとって、昨年1月にロンスエンで1億300万ドルの住宅と商業複合施設の建設を開始して以来、南部での最初の工業団地プロジェクトとなる。ベトナムの大手不動産開発会社ノヴァランドは、最近その工業用地を確認した。不動産部門がこの分野に参入します。新しい子会社であるノバランド工業団地は、今年下半期にホーチミン市と隣接するタイニン省での最初のプロジェクトを公開する予定である。ノバランド社は、今年6月、世界有数のプライベートエクイティ会社ウォーバーグ・ピンカスが、ホーチミン市に本拠を置くグループへの2億5000万ドルの投資を主導したと発表した。ノヴァランドによると、大手企業は現在、計画開発用の土地バンクに1万600ヘクタールを保有しており、これには大都市や近隣の州の住宅地、中心部の観光地にある工業団地やホテルも含まれる。 

家賃が上昇中 

不動産サービス会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、南部の工業用地賃料（レントサイクル全体）は今年第2四半期に最高値を更新し、ロンアン市では1m2当たり290ドル、ホーチミン市では270ドルに達した。ビンズオン省、バリア・ブンタウ省、ドンナイ省はそれぞれ110ドル、180ドル、195ドルと3カ月ぶりの高値に上昇した。これらは各地域で最高の家賃だが、南部の平均家賃は132ドルだった、と同社は述べた。下半期には、ホーチミン市、ビンズオン市、ドンナイ市、ロンアン市、バリア・ブンタウ市で家賃が8～13%上昇した。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、需要が供給を上回っているため、北部地域では今年下半期に工業用地が不足するだろうと述べた。同社は、この不足により、この地域をターゲットとする新規および拡大するFDIメーカーの影響を受けて、平均賃料は年末までに6月の数字より5％上昇すると指摘した。 

出典: インベスター